박현철 변호사의 코멘트
전세사기 사건에서는 현재 보증금을 돌려주지 못하고 있다는 결과보다 임대차계약 당시 어떤 재산상태에서 어떤 설명을 하고 보증금을 받았는지가 중요합니다. 특히 여러 채의 임대차가 문제된다면 계약별로 당시 부동산 가치, 근저당권, 선순위 보증금과 반환계획을 따로 정리할 것을 권합니다. 단순히 “갚을 생각이었다”고 주장하기보다 당시 반환 의사와 능력을 보여줄 객관적인 자료를 준비하는 것이 필요합니다.
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보증금을 못 돌려줬다는 사실만으로 사기죄가 되는 것은 아닙니다계약 당시 반환 능력이 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다선순위 채무나 다른 임차인의 보증금을 숨겼다면 문제가 달라질 수 있습니다여러 채의 전세계약을 동시에 체결했다면 더 면밀하게 살펴봅니다.전세사기 고소를 당했다면 계약 당시 자료부터 정리해야 합니다자주 묻는 질문(FAQ)Q. 전세보증금을 못 돌려주면 무조건 전세사기인가요?Q. 집값이 떨어져 보증금을 못 돌려준 경우에도 사기죄가 될 수 있나요?Q. 선순위 보증금이나 대출을 제대로 알리지 않았다면 사기죄가 되나요?Q. 전세사기 혐의로 경찰에서 연락이 왔다면 무엇부터 준비해야 하나요?안녕하세요. 송파 형사전문변호사 박현철입니다.
전세보증금을 돌려주지 못하면서 임차인으로부터 전세사기 혐의로 고소당하는 사건이 적지 않은데요.
부동산 가격이 하락하거나 기존 임차인의 보증금을 새로운 임차인의 보증금으로 반환해오다가 자금 흐름이 막힌 경우, 갑작스러운 대출 회수나 경매 등으로 보증금 반환이 어려워진 경우도 있을 수 있습니다.
이런 상황에서 임대인 입장에서는
“보증금을 못 돌려준 것은 맞지만 처음부터 주지않으려고 한 것은 아닙니다.”
라고 억울함을 호소하기도 합니다.
이 부분은 상당히 중요합니다.
전세보증금을 반환하지 못했다는 결과만으로 바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
사기죄가 문제되려면 임대차계약을 체결하고 보증금을 받을 당시 임차인을 속이는 행위가 있었고, 그로 인해 보증금을 지급받았다고 볼 수 있어야 합니다.
따라서 전세사기 고소를 당했다면 단순히 현재 보증금을 반환할 수 있는지만 볼 것이 아니라 계약 당시의 재산상태와 채무관계, 임차인에게 어떤 설명을 했는지, 보증금을 어떻게 반환할 계획이었는지를 먼저 살펴봐야 합니다.
보증금을 못 돌려줬다는 사실만으로 사기죄가 되는 것은 아닙니다
사기죄는 사람을 기망하여 재물을 받거나 재산상 이익을 취득한 경우 성립합니다.
현행 형법 제347조에 따른 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.
그러나 단순히 채무를 이행하지 못했다는 사정과 처음부터 상대방을 속여 돈을 받은 경우는 구별해야 합니다.
대법원 역시 금전거래에서 사기죄가 성립하는지는 돈을 받을 당시를 기준으로 판단해야 한다고 보고 있습니다.
즉 계약 당시에는 보증금을 반환할 현실적인 의사와 능력이 있었는데 이후 부동산 가격 하락이나 예상하지 못한 경제적 사정으로 보증금을 반환하지 못하게 된 것이라면, 그 결과만으로 처음부터 사기의 고의가 있었다고 단정하기는 어렵습니다.
반대로 계약 당시 이미 재산상태가 심각하게 악화되어 있었고 보증금을 반환할 현실적인 방법도 없었음에도 이러한 사실을 숨기거나 사실과 다른 내용을 설명해 임차인으로부터 보증금을 받았다면 사기죄가 문제될 수 있습니다.
결국 핵심은 계약 종료 시점이 아니라 보증금을 받을 당시의 상황입니다.
계약 당시 반환 능력이 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다
전세사기 사건에서는 흔히 “보증금을 반환할 능력이 있었는가”가 문제됩니다.
하지만 단순히 계약 당시 현금으로 보증금 전액을 보유하고 있었는지만 따지는 것은 아닙니다.
실제로는 다음과 같은 사정을 종합적으로 살펴볼 수 있습니다.
당시 보유하고 있던 부동산의 가치
해당 부동산에 설정된 근저당권과 대출 규모
기존 임차인의 보증금 규모
다른 채무와 연체 여부
임대인의 소득과 자산 상태
보증금 반환을 위해 예상했던 자금 조달 방법
계약 이후 실제로 보증금을 반환해온 내역
신규 임대차가 중단될 경우에도 반환할 수 있는 구조였는지
예를 들어 여러 채의 주택을 보유한 임대인이 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 계속 반환하는 구조였다고 해도, 그것만으로 곧바로 사기죄라고 단정할 수는 없습니다.
다만 이미 부채가 자산가치를 초과하고 있었고 새로운 임차인이 계속 들어오지 않으면 기존 보증금을 반환할 방법이 사실상 없었던 상황이라면 계약 당시 반환 가능성을 어떻게 인식하고 있었는지가 중요한 수사 대상이 될 수 있습니다.
선순위 채무나 다른 임차인의 보증금을 숨겼다면 문제가 달라질 수 있습니다
전세사기 사건에서는 반환능력만큼 중요한 것이 임차인이 계약 여부를 결정하는 데 중요한 정보를 제대로 알려줬는지입니다.
예를 들어 임차인이 계약 전에
“근저당이 얼마나 설정돼 있나요?”
“다른 세입자의 보증금은 얼마나 되나요?”
라고 물었는데 사실과 다른 내용을 설명했다면 문제가 될 수 있습니다.
특히 다가구주택이나 여러 임차인이 있는 건물에서는 선순위 임차인의 보증금 규모가 임차인의 보증금 회수 가능성과 직접적으로 연결될 수 있습니다.
다음과 같은 사정이 있다면 수사기관이 자세히 살펴볼 가능성이 있습니다.
실제보다 선순위 보증금을 적게 설명한 경우
근저당권이나 거액의 채무를 숨긴 경우
임대차계약 직전 추가 담보대출을 받은 경우
주택의 실제 매매가격을 크게 부풀려 설명한 경우
보증보험 가입이 가능하다고 사실과 다르게 설명한 경우
다른 임차인들의 보증금을 반환하지 못하고 있다는 사실을 숨긴 경우
이처럼 임차인이 “그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 가능성이 높은 정보”를 허위로 설명하거나 의도적으로 숨겼는지가 사기죄 판단에서 중요할 수 있습니다.
여러 채의 전세계약을 동시에 체결했다면 더 면밀하게 살펴봅니다.
전세사기 사건에서는 임대인이 한 채의 주택만 보유한 경우보다 여러 주택을 소유하면서 비슷한 시기에 다수의 임대차계약을 체결한 경우 수사가 확대되기도 합니다.
특히 여러 임차인의 보증금을 순차적으로 받아 기존 채무를 갚거나 다른 부동산 매입에 사용하는 구조였다면 수사기관에서는 전체 자금 흐름을 확인할 가능성이 높습니다.
이때 중요한 것은 단순히 “몇 채를 가지고 있었는지”가 아닙니다.
예를 들어,
각 계약 당시 부동산 가치 → 담보대출 → 선순위 보증금 → 새로 받은 보증금 → 실제 사용처 → 당시 예상했던 반환재원
을 계약별로 나누어 봐야 합니다.
저는 이런 사건을 검토할 때 단순히 현재 자산과 부채를 한 번에 계산하기보다 각 임대차계약을 체결한 시점의 재산상태를 따로 복원해보는 작업을 중요하게 봅니다.
사기죄의 고의는 계약 당시를 기준으로 판단하기 때문에 현재 경제상황이 나쁘다는 사실만으로 과거 모든 계약이 사기가 되는 것은 아니기 때문입니다.
전세사기 고소를 당했다면 계약 당시 자료부터 정리해야 합니다
전세보증금을 반환하지 못하고 있다는 사실에만 집중하다 보면 경찰조사에서도 현재 상황만 설명하는 경우가 있습니다.
하지만 전세사기 사건에서는 오히려 계약 체결 당시 무엇을 알고 있었고 어떤 반환계획을 가지고 있었는지를 설명하는 자료가 중요할 수 있습니다.
경찰조사를 앞두고 있다면 다음과 같은 자료를 확인해볼 필요가 있습니다.
임대차계약 당시 등기부등본 → 부동산 시세자료 → 담보대출 내역 → 다른 임차인의 보증금 현황 → 본인의 자산·소득 → 임차인 또는 중개사와 나눈 대화 → 이후 실제 보증금 반환내역
특히 당시에는 충분한 반환 가능성이 있었다고 주장한다면 이를 뒷받침할 객관적인 자료가 필요합니다.
반대로 계약 당시 이미 연체나 경매 위험이 발생하고 있었거나 다른 임차인의 보증금을 반환하지 못하고 있었다면 그 사실을 임차인에게 어떻게 설명했는지도 함께 확인해야 합니다.
단순히
“처음부터 사기 칠 생각은 없었습니다.”
라고 말하는 것보다 당시의 자산과 부채, 계약 과정과 자금 흐름을 자료로 설명하는 것이 훨씬 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전세보증금을 못 돌려주면 무조건 전세사기인가요?
보증금 반환이 늦어졌다는 사실만으로 곧바로 형사상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지, 임차인에게 재산상태나 선순위 권리관계 등에 관해 허위로 설명한 사실이 있는지를 종합적으로 판단해야 합니다.
Q. 집값이 떨어져 보증금을 못 돌려준 경우에도 사기죄가 될 수 있나요?
계약 당시에는 부동산 가치와 자금사정상 보증금을 반환할 수 있었지만 이후 예상하지 못한 집값 하락 때문에 반환이 어려워진 경우라면 그 결과만으로 사기죄를 단정하기 어렵습니다. 다만 계약 당시부터 시세나 채무상황을 허위로 설명했는지 등 다른 기망행위가 있었다면 별도로 검토해야 합니다.
Q. 선순위 보증금이나 대출을 제대로 알리지 않았다면 사기죄가 되나요?
선순위 채권이나 다른 임차인의 보증금은 임차인의 보증금 회수 가능성을 판단하는 중요한 정보가 될 수 있습니다. 이를 질문받고도 허위로 설명하거나 실제 상황과 크게 다르게 고지했다면 기망행위로 평가될 가능성이 있습니다. 다만 구체적인 설명 내용과 계약 경위를 함께 확인해야 합니다.
Q. 전세사기 혐의로 경찰에서 연락이 왔다면 무엇부터 준비해야 하나요?
현재 보증금을 마련하는 문제와 별도로 각 임대차계약 당시의 자산·부채 상태를 복원하는 것이 중요합니다. 계약 당시 등기부, 대출내역, 부동산 시세, 선순위 보증금, 임차인과 중개사에게 설명한 내용, 이후 반환내역 등을 계약별로 정리해 경찰조사에 대비할 필요가 있습니다.
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[상담문의] 법률사무소 스케일업 - 박현철 대표변호사
문의전화: 02-6925-7469 주소: 서울시 송파구 송파대로 201, A동 621호
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