박현철 변호사의 코멘트
전세보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 바로 형사상 전세사기로 판단하기는 어렵습니다. 전세사기 고소에서는 계약 당시 임대인이 어떤 사실을 숨기거나 다르게 설명했는지, 당시 재산상태와 보증금 반환 가능성이 어떠했는지를 확인하는 과정이 중요합니다. 계약서만 제출하기보다 등기 변동, 보증금 지급내역, 임대인과의 대화 등을 계약 전후 시간 순서대로 정리해두는 것을 권합니다.
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계약 당시 임대인이 중요한 사실을 숨기거나 다르게 알린 부분이 없는지 확인해야 합니다.계약 당시 등기부와 선순위 권리관계를 다시 확인해야 합니다임대인이 처음부터 보증금을 반환하기 어려운 상태였는지 확인해야 합니다보증금을 실제로 지급했다는 자료와 계약 관련 대화를 모두 확보해야 합니다나와 같은 피해자가 더 있는지도 확인해볼 필요가 있습니다형사고소와 보증금 반환 절차는 별개로 준비해야 합니다자주 묻는 질문(FAQ)Q. 집주인이 전세보증금을 안 돌려주면 바로 사기죄로 고소할 수 있나요?Q. 공인중개사가 안전한 집이라고 했는데 보증금을 못 받고 있습니다. 중개사도 고소할 수 있나요?Q. 전세사기로 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?Q. 전세사기 고소 전에 가장 중요한 자료는 무엇인가요?안녕하세요. 송파 문정동 형사전문변호사 박현철입니다.
전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자 입장에서는 자연스럽게 “전세사기로 고소할 수 있는 것 아닌가?”라는 생각을 하게 됩니다.
특히 임대인에게 연락해도 계속 반환을 미루거나, 뒤늦게 집에 거액의 근저당이나 세금 체납이 있다는 사실을 알게 됐다면 사기 피해를 입었다고 생각할 수 있습니다.
하지만 전세보증금을 반환받지 못했다는 결과만으로 바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
전세사기 고소를 준비하는 임차인이라면 단순히 “보증금을 돌려받지 못했다”는 사실 보다 계약을 체결할 당시 임대인이 어떤 설명을 했는지, 선순위 권리나 다른 임차인의 보증금 등 중요한 사실을 숨기거나 다르게 알린 부분은 없었는지 확인하고, 그 설명을 믿고 계약을 체결해 보증금을 지급하게 된 경위를 구체적으로 정리해야 합니다.
계약 당시 임대인이 중요한 사실을 숨기거나 다르게 알린 부분이 없는지 확인해야 합니다.
전세사기 고소에서 가장 먼저 살펴봐야 할 부분은 계약 체결 당시 상황입니다.
예를 들어 임대인이
“근저당이 없으니 안전한 집입니다.”
“다른 세입자들의 보증금은 얼마 되지 않습니다.”
“매매가격이 충분히 높아 보증금을 돌려주는 데 문제가 없습니다.”
“곧 기존 대출을 상환하겠습니다.”
라고 설명한 뒤 실제 상황이 전혀 달랐다면 그 내용이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
특히 다가구주택이나 여러 세대가 입주한 건물이라면 선순위 임차인의 보증금 규모가 계약 여부를 결정하는 데 중요한 정보가 될 수 있습니다.
따라서 계약 당시 임대인이나 공인중개사에게 어떤 질문을 했고, 어떤 답변을 들었는지를 먼저 기억나는 대로 정리하는 것이 좋습니다.
계약서에 적힌 내용만 보는 것이 아니라 계약 전에 주고받은 문자, 카카오톡, 부동산 광고, 특약사항까지 함께 확인해야 합니다.
계약 당시 등기부와 선순위 권리관계를 다시 확인해야 합니다
전세사기 여부를 판단할 때는 계약 당시 해당 주택의 재산상태도 중요합니다.
현재 등기부만 확인해서는 부족할 수 있습니다.
전세계약을 체결하기 전과 잔금을 지급할 당시를 기준으로
근저당권이 얼마나 설정되어 있었는지
압류나 가압류가 있었는지
소유권이 언제 이전됐는지
임대인이 언제 해당 주택을 취득했는지
계약 직후 새로운 담보권이 설정된 것은 아닌지
등을 확인할 필요가 있습니다.
특히 계약 당시에는 문제가 없어 보였지만 잔금 지급 직전이나 직후 새로운 근저당이 설정된 경우, 또는 명의가 단기간에 여러 차례 변경된 경우라면 계약 전후의 등기 변동을 전체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
다가구주택이라면 등기부에 나타나는 담보권뿐 아니라 다른 세입자들의 선순위 보증금도 실제 보증금 회수 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 고소를 준비할 때는 현재 등기사항만 제출하기보다 계약 당시부터 지금까지의 권리관계를 시간 순서대로 정리해두는 것이 중요합니다.
임대인이 처음부터 보증금을 반환하기 어려운 상태였는지 확인해야 합니다
전세계약 당시에는 정상적인 경제상황이었지만 이후 부동산 가격이 하락하거나 예상하지 못한 경제적 사정이 발생해 보증금을 반환하지 못하게 된 경우와, 처음부터 다른 사람의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 방식으로 임대를 계속한 경우는 동일하게 보기 어렵습니다.
따라서 임대인이 계약 당시 어떤 재산상태에 있었는지를 확인해야 합니다.
예를 들어 여러 채의 주택을 보유하면서 대부분의 주택에 높은 비율의 근저당과 전세보증금이 설정되어 있었거나, 이미 보증금을 돌려주지 못한 다른 세입자가 있었는데도 계속 새로운 전세계약을 체결했다면 수사 과정에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.
반대로 계약 당시 충분한 자산과 소득이 있었고 이후 예상하지 못한 사정으로 자금사정이 악화됐다면 사기죄 성립 여부는 보다 신중하게 판단해야 합니다.
전세사기 사건에서는 계약 종료 시점의 반환 능력뿐 아니라 보증금을 받은 당시 임대인이 어떤 상황이었는지가 중요합니다.
보증금을 실제로 지급했다는 자료와 계약 관련 대화를 모두 확보해야 합니다
전세사기 고소를 준비하면서 가장 기본적인 자료부터 빠뜨리는 경우도 있습니다.
우선 보증금이 실제로 임대인에게 지급된 사실을 확인할 수 있어야 합니다.
따라서 다음과 같은 자료를 확보해두는 것이 좋습니다.
임대차계약서와 특약사항
계약금·중도금·잔금 이체내역
등기사항전부증명서
확정일자 관련 자료
전입신고 내역
임대인 및 중개사와의 문자·카카오톡
부동산 중개대상물 확인·설명서
임대인이 제공한 시세나 권리관계 관련 자료
보증금 반환을 요구한 문자·내용증명
계약 만료 이후 임대인의 답변 내용
특히 계약이 오래된 경우 당시 상황을 기억에만 의존하면 구체적인 내용을 설명하기 어려울 수 있습니다.
실무에서는 계약 체결 전 → 계약일 → 잔금 지급일 → 계약 종료 → 반환 요구 → 현재까지의 순서로 자료를 정리하면 사건의 흐름을 파악하기가 훨씬 수월합니다.
나와 같은 피해자가 더 있는지도 확인해볼 필요가 있습니다
전세사기는 한 세입자만의 문제가 아니라 같은 임대인에게 여러 피해자가 발생하는 형태로 드러나는 경우가 있습니다.
예를 들어 한 건물에서 여러 세입자가 동시에 보증금을 돌려받지 못하거나, 한 임대인이 소유한 여러 주택에서 비슷한 문제가 반복되고 있다면 임대인의 임대사업 방식 자체가 수사 대상이 될 수 있습니다.
그렇다고 피해자가 여러 명이라는 이유만으로 곧바로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다.
다만 계약 당시 이미 다른 세입자의 보증금을 반환하지 못하고 있었는지, 새로운 보증금을 받아 기존 보증금을 반환하는 구조였는지, 같은 방식으로 계약이 반복됐는지 등을 확인하는 데 중요한 단서가 될 수 있습니다.
따라서 같은 건물의 다른 세입자나 동일 임대인에게 피해를 주장하는 사람이 있다면 피해 발생 시점과 계약 구조가 유사한지 확인해볼 필요가 있습니다.
형사고소와 보증금 반환 절차는 별개로 준비해야 합니다
전세사기로 형사고소를 하면 경찰이 임대인을 처벌해주기 때문에 보증금도 자동으로 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우가 있습니다.
하지만 형사고소와 실제 보증금을 회수하기 위한 민사·경매 절차는 구분해야 합니다.
형사고소는 임대인에게 사기죄가 성립하는지를 수사하는 절차이고, 보증금 반환청구나 경매배당 등은 실제 돈을 회수하기 위한 절차입니다.
따라서 계약이 종료됐는데 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령, 보증금반환청구, 경매나 배당절차 등 필요한 조치를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
현재 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 역시 일정한 요건을 갖춘 임차인에 대해 전세사기피해자 결정 및 경·공매 등과 관련한 지원제도를 두고 있습니다. 해당 법은 대항력·우선변제권, 보증금 회수 가능성 등도 피해자 인정 과정에서 고려하도록 규정하고 있습니다.
즉, 형사고소만 기다리기보다 보증금 회수를 위한 절차도 동시에 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 집주인이 전세보증금을 안 돌려주면 바로 사기죄로 고소할 수 있나요?
고소 자체는 가능할 수 있지만 보증금 반환하지 않았다는 사실만으로 사기죄가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 계약 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서도 재산상태나 선순위 권리 등을 속였는지 등을 살펴봐야 합니다. 따라서 계약 당시 상황과 임대인의 설명을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.
Q. 공인중개사가 안전한 집이라고 했는데 보증금을 못 받고 있습니다. 중개사도 고소할 수 있나요?
공인중개사가 단순히 중개했다는 이유만으로 사기 공범이 되는 것은 아닙니다. 그러나 선순위 권리나 보증금 등 중요한 사실이 허위라는 점을 알면서 임대인과 함께 세입자를 속이는 데 관여했다면 형사책임 여부가 문제될 수 있습니다. 중개 당시 어떤 설명을 했고 무엇을 알고 있었는지를 확인해야 합니다.
Q. 전세사기로 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
형사고소가 곧바로 보증금 반환을 의미하지는 않습니다. 형사절차는 임대인의 범죄 여부를 판단하는 과정이므로 실제 보증금을 회수하려면 임차권등기, 보증금반환소송, 경매배당 등의 절차를 별도로 검토해야 할 수 있습니다. 형사절차와 보증금 회수 절차를 함께 살펴보는 것이 필요합니다.
Q. 전세사기 고소 전에 가장 중요한 자료는 무엇인가요?
임대차계약서뿐 아니라 계약 전후에 임대인·공인중개사와 주고받은 메시지가 중요할 수 있습니다. 여기에 계약 당시 등기부, 보증금 이체내역, 중개대상물 확인·설명서, 보증금 반환을 요구한 자료 등을 함께 준비하는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 계약 당시 어떤 내용을 설명했는지 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.
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