전세사기 임대인, 사기죄 성립을 가르는 가장 중요한 기준은?

안녕하세요. 송파 문정동 형사전문변호사 박현철입니다.

전세계약이 종료됐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 임차인 입장에서는 당연히 “처음부터 돈을 돌려줄 생각이 없었던 것 아닌가”라는 의심을 할 수 있습니다.

하지만 형사상 사기죄가 성립하는지는 단순히 계약이 끝난 뒤 보증금을 반환하지 못했다는 결과만으로 판단하지 않습니다.

따라서 전세사기 사건에서도 핵심은 임대인이 전세계약을 체결하고 보증금을 받을 당시 임차인을 속였는지입니다.

즉, 계약 당시 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨긴 채 임차인에게 정상적으로 보증금을 반환할 수 있는 것처럼 믿게 하여 보증금을 받았는지를 살펴봐야 합니다.

반대로 계약 당시에는 충분한 자산과 반환계획이 있었지만 이후 부동산가격 급락이나 예상하지 못한 자금사정 악화 등으로 보증금을 돌려주지 못하게 됐다면, 단순한 채무불이행 문제와 형사상 사기죄는 구별할 필요가 있습니다.

가장 중요한 시점은 ‘보증금을 받았을 당시’입니다

전세사기 혐의를 판단할 때 특히 주의해야 하는 부분은 시점입니다.

경찰조사를 받을 때 현재 임대인의 재산상태만 놓고 설명해서는 충분하지 않습니다.

중요한 것은 임대차계약을 체결하고 보증금을 받을 당시의 상황입니다.

예를 들어 현재는 자금사정이 매우 악화됐더라도 계약 당시 상당한 자산을 가지고 있었고, 보증금을 반환할 수 있는 구체적인 자금계획이 있었다면 그러한 사정은 확인할 필요가 있습니다.

반대로 계약 당시 이미 과도한 대출을 부담하고 있었고, 기존 임차인의 보증금을 신규 임차인의 보증금으로 반환하는 구조가 반복되고 있었으며 별도의 자산이나 소득도 충분하지 않았다면 판단이 달라질 수 있습니다.

실제로 전세사기 피해 여부를 판단하는 제도에서도 보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대하거나 반환능력이 없는 사람에게 소유권을 넘기는 등의 사정은 임대인의 반환채무 불이행 의도를 의심할 사정으로 제시되고 있습니다.

제가 사건을 검토할 때도 현재 통장잔액만 확인하기보다는 계약 당시 보유 부동산, 대출현황, 기존 임대차보증금, 예상했던 매각대금이나 자금유입 내역 등을 시간순으로 확인하는 편입니다.

집값보다 보증금이 높다고 해서 곧바로 전세사기는 아닙니다

전세사기 사건에서는 이른바 깡통전세 여부가 자주 문제됩니다.

주택가액에 비해 보증금과 선순위 채권이 지나치게 크다면 임차인이 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높기 때문입니다.

실제로 임차인이 보증금을 회수할 수 있는지는 주택가액과 선순위 담보채무 등의 영향을 크게 받습니다. 대법원 역시 임대차 거래에서 보증금 회수 가능성이 목적물의 가치와 담보채무 내역에 따라 좌우될 수 있다는 점을 인정해 왔습니다.

그렇다고 해서 전세보증금이 시세와 비슷하거나 주택가액을 넘었다는 사실 하나만으로 바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

중요한 것은 임대인이 계약 당시 이러한 위험을 어떻게 인식하고 있었고, 임차인에게 어떤 내용을 설명했는지입니다.

예를 들어 임대인이 실제 시세를 알고 있으면서도 훨씬 높은 가격에 거래되는 주택인 것처럼 설명하거나, 이미 존재하는 선순위 보증금이나 근저당권을 숨겼다면 기망행위 여부가 문제될 수 있습니다.

반대로 당시 감정가나 실제 거래사례 등을 근거로 정상적인 가격이라고 판단할 만한 사정이 있었다면 그러한 자료도 함께 살펴봐야 합니다.

선순위 보증금이나 대출을 숨겼다면 중요한 쟁점이 될 수 있습니다

전세계약에서 임차인이 중요하게 보는 것 중 하나는 내 보증금을 돌려받을 수 있는지입니다.

따라서 임대인이 임차인의 계약 여부에 영향을 줄 수 있는 중요한 재산상태를 적극적으로 사실과 다르게 설명했다면 사기죄 판단에서 중요한 문제가 될 수 있습니다.

대표적으로는 다음과 같은 내용입니다.

• 실제보다 주택 시세를 높게 설명한 경우

• 선순위 근저당권이나 담보대출 규모를 다르게 설명한 경우

• 다가구주택에서 기존 임차인들의 선순위 보증금 규모를 숨긴 경우

• 실제 소유관계나 명의관계를 사실과 다르게 설명한 경우

• 보증보험 가입이 가능한 것처럼 사실과 다르게 설명한 경우

• 이미 심각한 채무초과 상태인데도 정상적으로 반환할 수 있는 것처럼 설명한 경우

물론 이러한 사정이 존재한다고 해서 개별 사건에서 곧바로 사기죄가 인정된다고 단정할 수는 없습니다.

결국 임대인이 그 사실을 알고 있었는지, 임차인이 그 설명을 믿고 계약을 체결했는지, 그 결과 보증금을 지급하게 되었는지를 함께 살펴봐야 합니다.

여러 채의 주택을 임대한 경우에는 자금 흐름을 더 구체적으로 확인해야 합니다

전세사기 수사에서는 임대인이 여러 채의 주택을 보유하고 있는 경우가 많습니다.

이때 수사기관은 단순히 부동산 보유 수만 보는 것이 아니라 어떤 방식으로 주택을 취득했고, 각각의 보증금을 어디에 사용했는지를 확인할 수 있습니다.

특히 신규 임차인으로부터 받은 보증금을 기존 임차인에게 반환하고, 다시 다음 임차인의 보증금으로 앞선 보증금을 막는 방식이 반복됐다면 자금구조 전체가 문제가 될 수 있습니다.

다만 이 역시 결과만 놓고 판단해서는 안 됩니다.

임대사업의 규모가 컸더라도 당시 충분한 자기자본이나 다른 자산이 있었는지, 매매·대출·임대수입을 통해 보증금을 반환할 수 있는 합리적인 계획이 있었는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

경찰조사를 앞두고 있다면 각 주택별로

취득가격 → 대출금 → 기존 보증금 → 신규 보증금 → 실제 자금 사용처 → 계약 종료 당시 반환 여부

를 구분하여 정리하는 것이 좋습니다.

실무에서는 여러 주택의 거래가 섞여 있으면 임대인 본인도 정확한 자금 흐름을 설명하지 못하는 경우가 많습니다. 이럴수록 계좌내역과 부동산 계약서 등을 통해 계약 당시 상황을 객관적으로 정리하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세보증금을 못 돌려주면 임대인은 사기죄로 처벌되나요?

보증금을 반환하지 못했다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 전세계약 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지, 재산상태나 선순위 채무에 관해 임차인을 속인 사실이 있는지 등을 함께 확인해야 합니다.

Q. 집값이 떨어져서 보증금을 돌려주지 못한 경우도 전세사기인가요?

부동산가격 하락으로 보증금 반환이 어려워졌다는 사정만으로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다. 계약 당시에는 충분한 반환능력과 합리적인 계획이 있었는데 이후 예상하기 어려운 가격 하락이 발생했다면, 처음부터 임차인을 속였는지 여부를 별도로 판단해야 합니다.

Q. 다른 세입자의 보증금으로 기존 세입자 보증금을 돌려줬다면 사기인가요?

신규 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환했다는 사실 하나만으로 판단하기는 어렵습니다. 다만 이러한 방식이 반복됐고 별도의 반환재원이나 자산이 부족했다면 계약 당시 반환능력과 임대인의 인식을 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

Q. 임대인이 선순위 보증금을 알려주지 않았다면 사기죄가 될 수 있나요?

선순위 임차보증금은 새로운 임차인의 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 임대인이 이를 알고도 적극적으로 숨기거나 사실과 다르게 설명했고, 임차인이 그 설명을 믿어 계약했다면 기망행위 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

Q. 전세사기로 고소당한 임대인은 무엇부터 준비해야 하나요?

계약 당시의 재산상태를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 부동산 시세자료, 등기부, 대출현황, 기존 임대차계약, 계좌거래내역, 소득이나 다른 자산, 보증금 반환계획 등을 확보하여 당시 실제로 반환할 의사와 능력이 있었는지를 객관적으로 확인할 필요가 있습니다.

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