전세사기 보증금 반환, 형사고소와 민사소송을 같이 해야 할까?

안녕하세요. 송파 문정동 형사전문변호사 박현철입니다.

전세보증금을 돌려받지 못하면 많은 분들이 먼저 “전세사기로 고소하면 돈도 돌려받을 수 있는 것 아닌가요?”라고 생각합니다.

하지만 형사고소와 민사소송은 목적이 다릅니다.

형사고소는 임대인이 전세계약 당시 임차인을 속여 보증금을 받았는지, 즉 사기죄가 성립하는지를 수사하고 형사책임을 묻는 절차입니다.

반면 민사소송은 계약 종료 후 돌려받지 못한 보증금에 대해 임대인에게 반환을 명하는 판결을 받아 실제 재산에 강제집행하기 위한 절차입니다.

따라서 임대인이 사기죄로 수사를 받거나 처벌받는다고 해서 그 자체로 보증금 전액이 자동 반환되는 것은 아닙니다.

반대로 형사사건에서 사기죄가 인정되지 않았다고 해서 임대차계약에 따른 보증금 반환채무까지 당연히 없어지는 것도 아닙니다.

결국 보증금을 돌려받는 것이 가장 중요한 목적이라면 형사절차와 민사절차를 구분해서 접근할 필요가 있습니다.

사기죄로 고소하려면 ‘돈을 못 돌려준 것’ 이상의 자료가 필요합니다

전세보증금을 반환받지 못했다는 사실만으로 형사상 사기죄가 바로 인정되는 것은 아닙니다.

사기죄에서는 전세계약 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는데도 이를 숨기거나 사실과 다르게 설명하여 임차인으로부터 보증금을 받은 것인지가 중요합니다.

따라서 형사고소를 준비한다면 단순히 임대차계약서와 보증금 미반환 사실만 정리하기보다 다음과 같은 자료를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

• 계약 당시 등기부등본과 근저당권 현황

• 당시 주택 시세와 실제 거래가격

• 선순위 임차인의 보증금 규모

• 임대인이 계약 당시 설명했던 내용

• 공인중개사나 임대인과 나눈 문자·카카오톡

• 보증보험 가입 가능 여부에 관한 설명

• 임대인이 다수 주택을 보유하고 있었는지

• 다른 임차인들에게도 보증금을 반환하지 못하고 있었는지

특히 계약 당시부터 이미 상당한 채무가 있었거나, 신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 구조가 반복된 정황이 있다면 사기죄의 고의를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

다만 이러한 사정이 일부 존재한다고 해서 곧바로 사기죄가 인정되는 것은 아니므로 계약 체결 당시 상황을 기준으로 구체적으로 검토해야 합니다.

보증금 반환이 목적이라면 민사절차를 미루지 않는 것이 중요합니다

형사고소를 진행하면 경찰 수사와 검찰 처분, 경우에 따라 형사재판까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.

그동안 임대인의 재산상태가 계속 악화될 수도 있습니다.

따라서 실제 보증금 회수가 목적이라면 형사사건 결과만 기다리기보다 보증금반환청구 등 민사절차를 별도로 검토할 필요가 있습니다.

민사소송에서 보증금 반환을 명하는 판결 등을 확보하면 임대인의 예금, 부동산 등 집행 가능한 재산에 대해 강제집행을 진행할 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 판결을 받는 것과 실제 돈을 받는 것은 또 다른 문제라는 것입니다.

임대인 명의로 남아 있는 재산이 거의 없거나 이미 다른 채권자들이 압류·경매를 진행하고 있다면 승소판결을 받아도 실제 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.

제가 전세보증금 사건을 검토할 때는 소송을 제기할 수 있는지만 보는 것이 아니라 임대인에게 어떤 재산이 있는지, 이미 근저당이나 압류가 설정돼 있는지, 회수 가능성이 어느 정도인지를 함께 확인하는 편입니다.

필요하다면 소송 전에 가압류도 함께 검토해야 합니다

임대인이 부동산을 처분하거나 예금을 빼돌릴 우려가 있다면 본안소송보다 먼저 가압류 등 보전처분을 검토할 수 있습니다.

보증금반환청구소송에서 승소하더라도 그 사이 임대인이 집행 가능한 재산을 처분해버리면 실제 회수가 어려워질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 임대인 명의의 다른 부동산이나 예금 등이 확인된다면 소송 전 또는 소송과 함께 가압류 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

다만 가압류는 단순히 “돈을 못 받고 있으니 해달라”고 해서 항상 받아들여지는 절차는 아닙니다.

피보전권리와 보전의 필요성을 소명해야 하고 담보제공 문제가 생길 수도 있으므로 실제 임대인의 재산상태와 사건 진행 상황을 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

특히 전세사기 피해자가 여러 명인 경우에는 다른 피해자들도 동시에 임대인의 재산을 확보하려 할 수 있습니다.

따라서 이런 사건에서는 형사고소 여부뿐 아니라 재산보전과 회수 절차를 얼마나 빠르게 검토했는지도 중요할 수 있습니다.

형사재판의 배상명령만 기다리는 방법도 신중해야 합니다

사기죄로 기소돼 형사재판까지 진행된다면 피해자는 일정한 요건 아래 형사법원에 배상명령을 신청하는 방법도 검토할 수 있습니다.

현행 소송촉진 등에 관한 특례법에 따르면 피해자는 제1심 또는 제2심 공판의 변론이 종결될 때까지 사건이 계속 중인 법원에 배상신청을 할 수 있습니다.

다만 모든 전세사기 사건에서 배상명령이 적절하거나 그대로 인용되는 것은 아닙니다.

피해액이나 책임 범위가 복잡해 별도의 민사절차에서 판단하는 것이 적절하다고 보이면 배상명령절차에서 처리되지 않을 수도 있습니다.

더 중요한 것은 형사사건이 언제 기소될지, 실제 기소될지 자체가 확정되어 있지 않다는 점입니다.

따라서 보증금 반환이 시급한 상황에서 형사재판의 배상명령만 기다리는 것은 신중해야 합니다.

형사고소와 민사소송을 같이 하는 것이 좋은 경우가 있습니다

모든 전세보증금 사건에서 두 절차를 반드시 동시에 진행해야 하는 것은 아닙니다.

하지만 사기 정황이 있고 실제 보증금 회수도 필요한 사건이라면 형사고소와 민사절차를 병행하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.

두 절차에서 확인하려는 핵심이 다르기 때문입니다.

형사사건에서는 임대인이 처음부터 임차인을 속였는지와 사기 고의가 중요한 반면, 민사사건에서는 임대차가 종료됐고 반환해야 할 보증금이 얼마인지가 핵심이 됩니다.

따라서 사건 초기에는 다음과 같이 정리해 보는 것이 좋습니다.

① 전세계약 당시 사기 정황이 있는지 → ② 반환받아야 할 보증금 규모가 얼마인지 → ③ 임대인 명의의 집행 가능한 재산이 있는지 → ④ 가압류가 필요한지 → ⑤ 형사고소와 민사소송을 어떤 순서로 진행할지

이렇게 접근해야 단순히 임대인의 처벌에만 집중하다가 실제 보증금 회수 시기를 놓치는 상황을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 전세사기로 형사고소하면 보증금도 받을 수 있나요?

형사고소는 임대인의 사기죄 성립 여부와 처벌을 판단하는 절차이고, 보증금을 강제로 반환받는 절차와는 구별됩니다. 보증금 회수가 필요하다면 보증금반환청구소송이나 강제집행 등 민사절차를 별도로 검토해야 합니다.

Q. 민사소송만 하고 형사고소는 하지 않아도 되나요?

사기 정황이 명확하지 않고 단순한 보증금 반환채무 문제가 핵심이라면 민사절차가 우선될 수 있습니다. 반대로 계약 당시 재산상태를 속였거나 반환능력이 없다는 사실을 숨긴 정황이 있다면 형사고소도 함께 검토할 수 있습니다. 사건별 사실관계가 중요합니다.

Q. 형사고소 결과가 나온 다음 민사소송을 하면 안 되나요?

가능하지만 형사사건은 상당한 시간이 걸릴 수 있어 그 사이 임대인의 재산상태가 악화될 위험이 있습니다. 보증금 회수가 목적이라면 형사사건 결과만 기다리지 말고 임대인의 재산을 확인하여 민사소송이나 가압류가 필요한지를 별도로 살펴보는 것이 좋습니다.

Q. 보증금반환소송에서 이기면 바로 돈을 받을 수 있나요?

승소판결을 받았다고 해서 자동으로 보증금이 입금되는 것은 아닙니다. 임대인이 자발적으로 지급하지 않는다면 예금이나 부동산 등에 강제집행해야 합니다. 따라서 소송 전부터 임대인의 재산과 선순위 채권, 경매 가능성 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 전세사기 피해자라면 가압류부터 해야 하나요?

모든 사건에서 가압류가 필요한 것은 아닙니다. 다만 임대인이 재산을 처분할 우려가 있거나 다른 채권자들과의 집행 경쟁이 예상된다면 검토할 필요가 있습니다. 어떤 재산을 가압류할지와 보전 필요성이 있는지는 실제 재산상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

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